LES TROUBLES DE VOISINAGE ET L'INJONCTION EN COPROPRIÉTÉ
Me Serge Abud, avocat, Papineau et Associés
Étant donné la température généralement très clémente de cet été,
vous vous retrouvez dans une situation ou vous humez les effluves
provenant du barbecue de votre voisin d'en dessous que celui-ci a décidé
d'utiliser quotidiennement, en plus de vous faire «partager» son goût
immodéré pour l’opéra à toute heure du jour et de la nuit, le tout
malgré vos protestations personnelles et répétées.
Vous saisissez votre syndicat de la situation et malgré les
avertissements donnés, votre voisin ne diminue pas le rythme de sa
cuisson estivale ni le volume de ses auditions musicales... Quels sont
les recours qui restent? Quelles sont les règles minimales que tous les
voisins doivent respecter afin de maintenir la bonne entente entre eux?
Mis à part certaines dispositions relatives aux arbres, aux limites de
terrain, à l’écoulement des eaux et aux droits de passage, les relations
entre voisins au Québec sont essentiellement régies par l’article 976 du
Code civil du Québec qui se lit comme suit:
«Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui
n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la
nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.»
Cet article doit être lu en conjonction avec l’article 7 du même code
suivant lequel aucun droit ne doit être exercé en vue de nuire à autrui
ou de manière excessive et déraisonnable ainsi qu'avec l’article 1457
suivant lequel toute personne a le devoir de respecter les règles de
conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi,
s'imposent à elle de manière à ne pas causer préjudice à autrui.
L'article 1063 du Code civil prévoit en effet que chaque copropriétaire
jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la
condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne pas porter
atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de
l’immeuble.
Dans chacune de ces dispositions législatives, on constate une constante
qui est applicable à l’ensemble du droit civil québécois, à savoir que
le préjudice causé à autrui demeure la limite à l’exercice des droits de
chacun. La détermination du «préjudice» dans un contexte de voisinage
pouvant cependant dépendre de la subjectivité et des sensibilités
particulières des personnes impliquées, le législateur a également
imposé un élément objectif au débat potentiel en obligeant celles-ci à
«accepter les inconvénients normaux du voisinage».
À l’obligation de ne
pas causer préjudice à autrui s'ajoute donc une autre obligation
réciproque, voire même un devoir, celui de la tolérance «qu'ils se
doivent suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les
usages locaux».
Le contexte de la copropriété divise a cette particularité qu'il
spécifie l'exigence législative relative à la «nature de leurs fonds»,
par le biais du règlement de l’immeuble contenu au sein de la
déclaration de copropriété. Les copropriétaires donnent donc un cadre
contractuel à leurs relations de voisinage.
Lorsqu'il est fait un usage abusif de ses droits et que les
inconvénients du voisinage cessent d'être «normaux», il est possible en
droit civil de demander à la Cour supérieure, lorsque les conditions
requises sont présentes, d'enjoindre à une personne «de ne pas faire ou
de cesser de faire» quelque chose. Cette possibilité porte le nom
d'injonction et est prévue spécifiquement dans le contexte de la
copropriété divise par l’article 1080du Code civil du Québec.
En vertu de cet article, si un copropriétaire fautif refuse de se
conformer à la déclaration de copropriété, un copropriétaire ou le
syndicat peut demander au tribunal de l’enjoindre de s'y conformer. Si
le copropriétaire ayant fait l’objet de l’injonction refuse d'y obéir,
le second alinéa de l’article 1080 permet même que la vente de l’unité
de ce copropriétaire soit ordonnée.
Notons cependant que le texte de l’article 1080 demande qu'un préjudice
«sérieux et irréparable» soit causé au syndicat ou à un copropriétaire
pour qu'il soit possible d'y recourir. Les cas possibles d'application
risquaient de devenir cependant assez rares du fait que le préjudice
causé devait non seulement être sérieux mais «irréparable».
La jurisprudence(1) a heureusement établi que le remède de l’injonction
prévu au premier alinéa de l’article 1080 pouvait être accordé sans
qu'il soit nécessaire de prouver le caractère irréparable du préjudice.
Ce critère garderait cependant sa pertinence dans le cas ou le second
alinéa de ce même article, soit la mise en vente de la fraction du
copropriétaire fautif, devrait être mis en application. À notre
connaissance, une mesure aussi extrême n'a pas encore été accordée par
un tribunal québécois depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec
en 1994.
L'injonction prévue à l’article 1080 n'est cependant pas limitée aux
seuls troubles de voisinage et peut être demandée dans le but de mettre
fin à toute contravention à la déclaration de copropriété, sauf,
évidemment, pour exiger le paiement des charges communes.
Finalement, notons que les règles du bon voisinage s'appliquent tout
autant au locataire d'une fraction à qui le règlement de l’immeuble est
opposable suivant l’article 1057du Code civil. Ainsi, lorsqu'une
fraction privative fait l’objet d'un bail de location, l’article 1079 du
Code civil prévoit que le syndicat puisse demander la résiliation de ce
bail lorsque le locataire cause un préjudice sérieux(2) à un
copropriétaire ou à un occupant de l'immeuble.
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1- Syndicat des copropriétaires Estuaire I c. Asselin, REJ82003-38859.
2- L'article 1079 ne comporte pas la mention d'«irréparable»
contrairement à l’article 1080.
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CondoLiaison, volume 8, numéro 3
